Een lichte, ruime woonkamer op de foto’s, een donker hok bij de bezichtiging. Burgemeester Zohran Mamdani van New York wil verhuurders en makelaars daarom verplichten om duidelijk te vermelden wanneer advertentiefoto’s met AI zijn gemaakt of bewerkt. Voor jou als Nederlandse huizenzoeker is dat relevanter dan het lijkt, want op funda speelt precies dezelfde discussie.
Update 25 september 2026 Op 29 juli 2026 is in het parlement van de staat New York wetsvoorstel A11635 ingediend dat bij digitaal bewerkte woningfoto’s een vermelding plus de onbewerkte foto verplicht (bron); de stedelijke regel van Mamdani werd in september nog uitgewerkt. Gecorrigeerd: de letterlijke formulering “duidelijk en opvallend” was niet in de bronnen terug te vinden en is geschrapt.
Wat heeft New York aangekondigd?
Op 16 juli 2026 presenteerde Mamdani het Rental Ripoff Report, met 23 beleidsaanbevelingen tegen misleidende verhuurpraktijken, opgesteld op basis van getuigenissen van ruim 2.400 huurders uit de vijf stadsdelen (Bron: PetaPixel). Eén aanbeveling springt eruit: verhuurders, makelaars en woningplatforms moeten een duidelijke vermelding plaatsen bij elk beeld of elke video die met AI is gegenereerd of bewerkt.
Het is dus geen totaalverbod, al suggereren sommige koppen dat wel. AI-beeld mag blijven; verzwijgen mag niet. De handhaving komt te liggen bij het Department of Consumer and Worker Protection, dat daarvoor gaat samenwerken met grote platforms als StreetEasy en Zillow (Bron: The Next Web). Bij de presentatie was geen van de voorstellen al wet; de consumentenregels moesten nog worden geschreven (Bron: The Next Web).
Housefishing: het probleem heeft inmiddels een naam
Amerikaanse makelaars spreken van housefishing: woningen die online met AI zó zijn opgepoetst dat de bezichtiging als een koude douche voelt. Kamers worden digitaal vergroot, gebreken weggepoetst, avondlicht omgetoverd tot zonovergoten ochtend. De techniek die dit kan, zit inmiddels in elke telefoon.
Beginner-tip AI-bewerking herken je vaak aan details die nét niet kloppen. Kijk naar deurklinken, kranen, schaduwen en wat er achter de ramen te zien is. En vergelijk de foto’s onderling: verschilt het aanrecht per foto, dan is er geknutseld. Dezelfde blik helpt bij video, zoals we beschreven in Deepfakes in 2026: zo herken je een nep-video.
En in Nederland? Funda worstelt met hetzelfde
Nederland heeft geen aparte wet voor AI-beeld in woningadvertenties, maar het probleem is hier al even zichtbaar. Begin 2026 ontstond ophef over funda-advertenties waarin kamers digitaal waren vergroot en vervallen panden als instapklare woningen werden gepresenteerd (Bron: NL Times).
Funda heeft de regels daarop aangescherpt. Het publicatiereglement staat gewone beeldoptimalisatie (belichting, contrast, scherpte) toe zonder vermelding, maar zodra de werkelijkheid inhoudelijk wordt gewijzigd met AI, is een duidelijke vermelding in de foto verplicht. AI-beeld mag bovendien niet de hoofdfoto zijn (alleen bij nieuwbouwprojecten mag dat, met vermelding), en foto’s die een misleidend beeld geven van de bouwkundige mogelijkheden zijn helemaal verboden (Bron: Funda).
Gevorderden Naast de platformregels geldt in Nederland het wettelijke verbod op misleidende handelspraktijken, waarop de Autoriteit Consument & Markt kan handhaven. Het verschil met New York zit vooral in de route: daar wordt AI-transparantie een publiekrechtelijke plicht met een toezichthouder erop, hier leunt het systeem op platformbeleid plus generiek consumentenrecht. De EU kiest met de AI Act voor een derde weg, waarin transparantieplichten per toepassing worden vastgelegd — zoals bij chatbots in de klantenservice.
Waarom dit meer wordt dan een New Yorks dingetje
New York is de grootste huurmarkt van de VS, en StreetEasy en Zillow zijn geen lokale spelers. Zodra die platforms disclosure-infrastructuur bouwen voor één stad, is de stap naar bredere uitrol klein. Voor Nederland is de les vooral praktisch: het funda-reglement bestaat al, maar staat of valt met naleving door makelaars en meldingen van gebruikers. Wie het herkennen van gemanipuleerd beeld verder wil doorgronden, vindt in Deepfake-detectie in de fotojournalistiek de tools waarmee redacties dit werk doen.
Zie jij een advertentie waarvan de foto’s te mooi zijn om waar te zijn? Meld het bij het platform, en ga vooral zelf kijken voordat je iets tekent.